151127【閱讀】黑心投資客炒房告白：搞懂中古屋坑錢陷阱的17堂課（2011）
Todo
- 試用本書方法幫親友看買房物件
Summary
本書閱讀三大項目：①買屋如何議價、②投資客等如何惡質包裝二手屋、③購屋者看屋訣竅
購屋者標地為房屋，由於價位高，商人的利潤空間大，因此產生諸多市場銷售機制，包括包裝，炒作哄抬。
買房子，二手屋在台灣存在著市場利益，有利可圖之下，衍生出商人，包含：投資客、房仲公司、與建商等銷售商業生態。
商人為增加收益，包裝炒作商品（房屋）各式手法成為本書內容。簡言之，愈是有利可圖，手法愈是百花齊放。
消費者應對之道：停看聽，放慢步調，冷靜分析查驗。
（可將預售屋視為二手屋，差異僅在於有人轉手後，它即是二手屋）
生態衍生出投資客自行開設房仲公司，兩頭賺，房仲提供買賣通路以及新聞包裝，投資客出錢、出貨。
Content
買屋議價
一、預售屋
預售屋的遊戲規則：分為底價、表價、溢價三個數字。
底價，就是建商決定這一戶要賣多少錢（先找大咖投資客買過一輪後，有了基金成交價格，再往上加幾成即是。）
表價，就是開價多少錢
溢價，就是客戶用高過底價的價格買，比如底價一千萬元，有人用一千一百萬元買下，多出來的一百萬就是代銷公司可以運用的溢價。（下一戶有機會賣九百萬元。）
底價約為表價的八五折
殺價方法
①代銷手上的溢價額度，就是你能不能買到便宜房屋的關係。
②附近他案的成交價比價
③建材的好壞，反映在房價上（甲案乙案對照），房價上頂多每坪差一萬上下
④四樓（死樓大家不愛），依此往上增加看價格參考值，同時別忘了四樓（即廣告戶）然有表價跟低價之差的差距。
二、中古屋
中古屋約為新成屋的六～八折
要殺漂亮的價何，就要有對環境對屋況驚人的觀察力。挑毛病、嫌棄，別涉及人身攻擊或是主觀意識，激怒對方不見得可以殺到價。
當你夢境中美麗的預售屋經過歲月摧殘，所有遠景都變現實，剩下的只有地段和屋況。
定價程度：屋主心中的底價（不管合不理），加上房仲的賣屋仲介費用（最高４％），再加上二成以上的議價空間，等於你所看到的開價。
附錄1 看屋一定要帶的隨身小工具
手電筒，房屋的素顏角落多半隱藏在天花板，看清楚它。
棍子，敲敲地板跟牆壁，是否空心。
充電器或小夜燈：確定插座有電非假插座。
鋼珠，看地板是否平整？浴室是否微傾向排水口。
指南針，看西曬
香水，看房子通風如何
衛生紙，拿個五六張衛生紙揉成一團，丟到馬桶沖，看排水。
二、與房仲業者互動注意事項三：
主動出擊，不等房仲「推薦給你」;店家有好貨是給行家的，房仲當然要多賺外行人的錢。
掌握開放資訊（網路、戶政資料調閱）
預做看房功課：房屋物件通常是聯賣，也就是一個物件，同時有多家房仲業者可賣，以此為標準來比價，可以大致了解房仲定價，上網查好同一物件的各家房仲編號。
測試房仲的誠信度，試問房仲：
①這是陽台外推耶，好像買了有賺到室內空間，可是會不會被拆。（外推就是違建，就是會拆。）
②房子門口可以放鞋櫃嗎？我看別人好像都沒放，可是這一戶是轉角，放了似乎也影響不大。（正解：以社區規約為準。）
自住者，買中古屋自住，買了之後馬上入住合用最好，別想著賺錢。
黑心投資客如何炒房
一、投資客的黑心裝潢術
老公寓、華廈的拉皮遮瑕法
常用二手屋內部拉皮法：①重新粉刷、②簡易木作裝潢（遮擋：壁癌、裂縫、海砂屋）③地上重舖石英磚（但不管水平完整否）、④浴廁夢幻（但可能還是漏水）、⑤廚房選用黑心工廠的沒牌貨、⑥管線，絕不重拉（如電、水）
豪宅專屬「重裝修山寨法」
男女大不同之「性別裝修法」
投資客裝修時針對男女客戶做區隔，表面功夫有：
女性客戶：廚房浴室美形、主臥大衣櫃、大空間廚房
男性客戶：餐廳廚房普通、高速網路
二、其他投資客使用的技術
假自住、假租約騙到高房價
解決投資製造假自住連租客轉賣的騙術：查謄本轉移日期，問屋主附近的郵局在那（假屋主一問就破功）
屋主自住的房子就騙人覺得，屋本住這裡的人，賣屋理由正當，買屋機會難得。（真正難得的房子，屋主惜售到房仲想盡辦法弄到手。）
三、投資客如何壓低買進成本：
建商預售屋，第一波大量買進
違建（頂樓加蓋）、凶宅（凶宅轉過幾手之後，幾乎沒有人記得它是凶宅了。），投資客可大幅降低投資成本，巧手包裝再轉售。
黑心裝潢（好賣購屋者更貴）
四、投資客生態圈
與房仲合作、或直接兼營房仲、再者兼營建商
投資客的房屋會透過房仲「洗」出三成的漲價幅度，先賣小投客、菜籃族投資客，最後賣給拿著鈔票條前衝的你！
投資客炒房價：A咖經由房仲賣給B咖、B咖透過房仲賣給菜籃族、菜籃族再經由房仲賣給我。（每一次轉手賺個幾成）
投資客樂得跟房仲業者合作，最大好處就是放新聞。真正想買房的人，應該巴不得減少競爭對手，不可能會放出消息引來競爭，但一般消費者就是會上勾。
投資客買了豪宅，無論是預售還是新成屋，必會製造新聞，當投資客想賣屋賺錢，先洩鄰居的底即可（名人當鄰居）。
真正的超級豪宅，富人擁有之後，根本就不想賣。（帝寶並不是超級豪宅）
大咖投資客，在炒房生態中，可為建商先建立預售銷售成績，炒作市場兼確立成交金額。
生態衍生出投資客自行開設房仲公司，兩頭賺，房仲提供買賣通路以及新聞包裝，投資客出錢、出貨。
自營房仲的好處之一是，可在第一時間掌握賣方的狀況，方便買進條件好的房屋。以專業談判低價進貨：調謄本、包打聽（如死過人）吃定賣房。
購屋者看屋訣竅
一、中古大樓：從外到內，看屋重點
外部檢查
大樓外牆，其清潔與否，反映社區管理好壞
出入登記，反映管理安全。若，房仲常出入在登記簿上，表示比較多人賣屋。
垃圾間的整潔，是否髒亂臭味？
大樓管道間是否漏水
管理費：可調閱花費明細，以了解社區支出是否合理？
屋內檢查
木作是否掩飾屋況不佳，或木作並不合用
裝潢：留意將來不想拆的地方，反應原屋主的裝潢「這些我都不要，不好看又不合用」
看屋時段：３～４點看西曬問題、晚上８點看屋內噪音大小，坐在屋內，先把窗戶全部關上，靜靜一分鐘，聽聽樓上及隔壁聲音，再把窗戶全部打開，一分鐘聽街上車聲。兩個動作，客廳及臥室都做一遍。
廁所是否潮溼
摸紗窗：有沒有鴿毛、油不油膩？將影響空氣好壞。
鐵窗：是否形成小偷爬進的通道？
二、中古公寓
公寓住家對環境的重視程度：一樓大門若停留在老木門→住戶們不夠重視
房外馬路寬度愈寬，不論是消防車出入、或是未來改建大樓均有利
統一規劃的防盜鋁門窗有無
樓梯間的整潔度
頂樓違建：避開鴿舍、基地台
內皺是否有潮溼、漏水、壁癌
三、
透天別墅
格局不佳：目前連標型透天厝的缺點多為，室內空間小而零碎、房間小、樓梯多，格局不夠方正使用不便。
【番外篇】《黑心建商的告白》升級版：破解建商話術的三堂課
防震不防裂，黑心制震大樓裂、裂、裂！
結構技師表示：「製震器除了標準安裝，一半以下樓層均安裝才有效力。」制震器是消耗品，會算進管理費。
再破解！「反反制」黑心建商話術
如，改得很快建商話術是「預鑄工法等於昂貴的施工法」，沒有這種東西。→查證的重要性。
黑心投資客炒房告白：搞懂中古屋坑錢陷阱的17堂課 (二手書)
作者：Sway
出版社：推守文化創意股份有限公司
出版日期：2011-01-05
http://www.taaze.tw/usedList.html?oid=11100370820
